|
|
|
| $ 1.5156 |
€ 2.0281 |
£ 2.2187 |
|
|
|
|
|
 |
 |
Abide-i Hürriyet Cad.
Gökfiliz han
No:11 Kat:4 Daire:11
Mecidiyeköy/Istanbul
|
|
 |
0212 211 55 55 PBX
|
|
 |
0212 266 02 00
|
|
 |
Danışma Hattı
0212 444 4 144
|
|
 |
ieko@emlakpusulasi.org
|
|
|
|
|
| İEKO Tamimler |
TAMİMLER
Değerli Meslektaşım
Uzun yıllar korozyona uğramış saygınlığını yitirmiş Emlak Komisyonculuğu mesleğini bu imajdan kurtarmak saygın bir meslek haline dönüştürebilmek için verdiğimiz mücadeleyi sizler kadar kamuoyuda bilmektedir.
Meslek ahlâki ve hukuk bir toplum da yerleşmiş ise , o ülkede insanların birbirine saygınlığı doğmuş , bir ekonomik düzen var olmuş , mutlu bir toplum olma harcı ile Millet olma vasfı ve yapısı sağlam temele oturmuş sayılacaktır. Meslek Ahlâki ve Hukuku bir bütündür. Müşterilerimizin beğeni ve taktirlerini kazanabilme vasıf ve şartlarını hazırlamak herşeyden önce mali imkan ister. Fakat para kadar değer taşıyan bir hususta görgü sahibi , meslekte bilgi sahibi , gönül sahibi olmaktır. Bilgisizlik ve disiplinsizlik kişiye ve meslek haysiyetine zarar verir. Kendimizi yenilemezsek yanıbaşımızdaki akılcı yenilikler sizi tasfiye eder. Kişilerin kendini kurtarma çabası topluma mutluluk getirmez ileride kendilerine de getirmez. O halde Meslek Ahlâki ve Hukukunu bir bütün sayarsak Meslektaşlarımızın takım halinde hareket etme Mesleki İlke ve Kurallara uyma zorunlulukları doğar. İşte o anı yakaladığımızda ‘’ AMAN SENDECİLİĞİ ‘’ bıraktığımızda hepimizin özlemi olan mesleki saygınlığı yakalamış oluruz. Hepimizin görevi Meslek ahlâkını yaratmak ve onu korumaktır. Korumayanları da bulup çıkartmak hepimizin görevidir.
Saygılarımla
Başkan Sabri ATEŞ
Değerli Meslektaşım
Osmanlı İmparatorluğu'ndan beri varolan mesleğimizde kuralları her büro kendisi koymakta iken , Odamız kurulduktan sonra Emlak Komisyoncularının uyması zorunlu ilke ve kurallar belirlenmiş , bu kurallar içerisinde çalışırken bile zaman içerisinde kendiliğinden oluşan kesin uymamız gerekli kurallar ortaya çıkmıştır. Nasıl mı ? 17.08.1999 günü Marmara Bölgesinde yaşanan Deprem Afeti yıllardır uygulamamız icap eden en önemli eksikliğimizi ortaya çıkarmıştır. Yıllardır hepimiz arsa paylı kat irtifakı dahi kurulmamış bir çok gayrimenkulu süslü ilanlarla müşterilerimize pazarlıyorduk.
Kaçak yapılan konutların da kısmi olarak satışlarında veya el değiştirmelerinde bizimde payımız oldu. Düne kadar tüketiciler gayrimenkul alırken binanın dayanıklılığı yönünde inceleme yapmayıp uzun yıllardır hepimizin bildiği basit kurallar üzerinde duruyorlardı. Deprem afetinden sonra tüketicilerin üzerinde duracağı en önemli konu dayanıklılık raporu olacaktır. Pazarlayacağınız konutların mal sahiplerinden isteyeceğiniz bu rapor olmadan bundan böyle kesinlikle gayrimenkul pazarlamanız imkansızdır. Demek ki satacağınız konut veya işyeri türünden gayrimenkullerin kat mülkiyetinin kurulmuş olması ve en önemlisi resmi kurumlardan alınmış dayanıklılık raporunun elinizde bulunması şarttır. Bundan böyle gerek kiraya vereceğiniz veya satacağınız gayrimenkullerin pazarlanmasını üstlendiğinizde bu çok önemli kurala uymanız gerekmektedir. Bundan sonra kaçak yapılaşmaların pazarlanmasına alet olmayınız.
Saygılarımla
Başkan Sabri ATEŞ
Değerli Meslektaşım
Yanlarınızda çalışan yardımcı elamanların zaman içerisinde bazı olumsuzlukları yaratarak ayrılıp, başka emlak bürolarında çalışmalarını sürdürmekteydiler. Bu tip olumsuzlukların ortadan kaldırılması için çalışan elemanların isimlerinin Odamıza bildirilmesi gerekmektir. Gerçekten bürolarımızı zarara uğratıp , başka semtlerde iş imkanı bulan bu tip insanları camiamızdan silinmesi , düzgün, karakterli yardımcıların mesleğimizi idame ettirmeleri mesleğimizdeki kötü imajın silinmesinde katkı sağlayacaktır. Bu nedenler göz önünde bulundurularak elamanlarınızın isim , soyad , doğum tarihi ve baba adlarını ivedi olarak bildiriniz.
Sizlerin başka bürolarda çalışmasını istemediğiniz , sizi zarara uğratarak ayrılan elamanlarınızın isimlerini Odamıza bildirdiğinizde aylık tamimler şeklinde sitemizden duyurulacaktır.
Başkan Sabri ATEŞ
EMLAK KOMİSYONCULARININ UYMASI GEREKEN ZORUNLU MESLEKİ İLKE VE TEAMMÜLLER
A. MESLEĞİN KONUSU
1.Gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine ve karşılıklı yapılan yazılı akde dayanılarak gayrimenkullerin kiralanması hususunda aracılık hizmetini yapmak ve bu amaçla pazarlama faaliyetinde bulunmak.
2.Gercek hak sahiplerinin talebi üzerine ve karşılıklı yapılan yazılı akde dayanarak gayrimenkullerin alım – satım işlerine aracılık etmek ve bu amaçla pazarlama faaliyetinde bulunmak.
3.Gayrimenkulle ilişkin konularda danışmanlık yapmak.
4.İlgililerin talebi üzerine beyanname vb. belgeleri doldurmak.
B. ODAYA ÜYE OLACAK MESLEK MENSUPLARINDA ARANACAK ZORUNLU NİTELİKLER ( ODA STATÜSÜ 9.MADDEYE EK OLARAK )
1.Meslek mensupları okur-yazar olacaktır.
2.Hali hazırda oda üyeleri ile yeni üye olacakların ve yanlarında emlak pazarlama elemanları olarak çalışanlar oda tarafından düzenlenecek kurs ve seminerlere katılmaları zorunlu olup , bunların sonunda yapılacak sınavlarda başarılı olmadıkları için yeterlik belgesi almayanlar , emlak komisyonculuğu işi ile iştigal edemezler.
3.Emlak komisyoncularının iş yerlerinde kılık kıyafet kanununa uygun şekilde giyinmeleri zorunludur.
4.Emlak komisyoncuları mesleklerini bu işe tahsis edilmiş iş yerlerinde ifa etmek ve bu işi yapmak üzere vergi dairesine kaydolmak zorundadırlar. İş yerinde emlak komisyonculuğu haricinde başka bir iş yapamazlar.
5.Emlak komisyoncuları mesleki ahlak ve adaba uygun davranmak zorundadırlar.
C. MESLEK MENSUPLARININ UYMAK ZORUNDA OLDUĞU MESLEKİ KURALLAR.
1.Emlak komisyoncuları işleri dolayası ile öğrendikleri bilgi ve sırları ifşa edemezler. Bu bilgileri sözleşmeyle belirlenen alanlar dışında kullanamazlar.
2. Oda üyesi emlak komisyoncusu ilgili muameleleri takip için müşterisinden alacağı vekaletname ve odaca kendisine verilecek tanıtma kartı olmaksızın resmi mercilerde işlem yapamazlar.
3. İş sahibi odaya kayıtlı bir emlak komisyoncusu ile sözleşme yapmış ise , ikinci bir üye emlak komisyoncusu aynı gayrimenkulun pazarlamasını üstlenemez.
4. Odaya kayıtlı emlak komisyoncuları müşterileri ile yapacakları sözleşmelerde oda tarafında bastırılan tek tip basılı sözleşmeleri kullanmak zorundadır. Orijinali dışında değiştirilmesi çoğaltılması yasaktır.
5. Oda tarafından üye emlak komisyoncularına verilen tüm basılı evraklar , kullanması için verilen üye tarafından kullanılır. Bir başkasına kullandırılması kesinlikle yasaktır.
6. Odaya yeni kayıt olacak üyeler oda tarafından belirlenen tek tip tabelayı kullanmak zorundadırlar. Hali hazırda üye olanlar ise ilk genel kurul toplantı tarihinden itibaren 1.yıl içinde tek tip tabelayı kullanmak zorundadırlar.
7. Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu iş elde etmek için reklam veremez ve reklam sayılabilecek faaliyetlerde bulunamaz. Ancak pazarlamasını yaptığı gayrimenkulun niteliklerine ilişkin gazete ilanları müstesnadır. (Rekabet kurulu kararlarına uyulmak zorundadır)
8. Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu tabela veya basılı kağıtlardan veya kartvizitinde ‘’Emlak komisyoncusu ‘’ sıfatı dışında bir sıfat yada unvan kullanamaz.
9. Oda yönetim kurulunca belirlenecek bilirkişi ve ekspertizler haricindeki oda üyeleri bilir kişilik ve ekspertizlik yapamazlar. Kamu kurum ve kuruluşları ile özel ve tüzel kişilerden gelecek talebe göre her yıl oda yönetim kurulunun tespit ettiği ve ilgili kuruluşlara gönderdiği listelerde yer alan üyeler bilirkişilik ve ekspertizlik görevini yaparlar bunlara ödenecek ücretler oda yönetim kurulunca belirlenir.
10.Odaya yeni kayıt olacak üyeler iş yerlerinde bilgisayar donanımı kurmak modem ve internet bağlantısını sağlamak zorundadırlar. Hali hazırda üye olanlar ise ilk genel kurul toplantı tarihinden itibaren 1.yıl içinde yukarıda yazılı tüm donanımı gerçekleştirmek zorundadırlar.
11.Odaya kayıtlı emlak komisyoncularının firma isimlerinin- unvanlarının - kullanılması hususu şekilde düzenlenmiştir.
a)Yeni açış yapacak emlak komisyoncusu hali hazırda emlak komisyoncularının kullandığı isim veya ünvanı kullanamaz.
b) Hali hazırdaki üyelerden aynı isim-ünvanı-kullananlardan ilk olarak bu ismi-ünvanı-kullanmış olanın hakkı mahfuz olacak;diğerleri ya isim-unvan-değişikliğine gidecek veya yine benzerlik göstermeyecek şekilde isimlerin yanına ekleme yapacaklardır.
D.MESLEKİ UNVAN VE YETKİLERİN KULLANIMI
507. sayılı kanuna istinaden oda üyesi olan ve emlak komisyonculuğunu meslek edinenler dışında hiçbir kişi veya kuruluşlar tarafından emlak komisyonculuğuna tanınan yetkiler ve bu mesleki ünvanın kullanılması veya benzeri unvan veya rumuzun kullanılması yasaktır.
E.MESLEĞİN İFASI ESNASINDA UYULMASI ZORUNLU KURALLAR
1.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu gerek kiralama ve gerekse alım-satım işlerinde aracılık yapmayı kabul ettiği müşterileri ile oda tarafından verilen yazılı sözleşmeleri yapmak zorundadır.
2.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusunun müşterilerinden yer gösterme ücreti alması yasaktır.
3.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusunun işini icra ettiği ilçe sınırları dışında vereceği hizmetlerde ulaşım masrafları müşteriye aittir.
4.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu oda üyesi olmayan emlak komisyoncuları ile iş yapamaz. Oda üyesi iki veya daha çok sayıda emlak komisyoncusuyla birlikte iş yapmaları halinde aşağıdaki şekilde davranmak zorundadırlar.
Her iki komisyoncu kendi müşterileri ile yapmış oldukları sözleşmeyi dayanak göstererek kendi aralarında ayrıca yazılı bir sözleşme yapacak ve müşterileri ile yaptıkları sözleşmenin birer fotokopisini tasdik ve imza ederek kendi yaptıkları sözleşmeye ekleyeceklerdir. Bu durumda komisyon ücretinin nasıl paylaşılacağını her iki komisyoncu kendi aralarında saptayacak ve sözleşmelerine yazacaklardır.
5.Pazarlaması üstlenilen gayrimenkullerin müşteriye gösterilmesinden önce odanın vereceği sözleşme kendisine imzalatılır. Sözleşmesiz dışarıda buluşarak hizmet verilmez.
6.Odaya kayıtlı emlak komisyoncusu oda tarafından belirlenen ve aşağıda gösterilen fiyat tarifesi oranlarına uymak zorundadır.
ALIM SATIM İŞLERİNDE UYGULANACAK ORAN :
Gerçek satış değeri üzerinden alıcıdan %3 , satıcıdan %3 komisyon ücreti alınır. Bu orana KDV dahildir.
KİRALAMA İŞLERİNDE UYGULANACAK ORAN :
Yıllık kira bedeli üzerinden kiracıdan %12 komisyon ücreti alınır. Bu orana KDV dahildir.
İ.E.K.O. TARAFINDAN HAZIRLANMIŞ OLAN MATBU SÖZLEŞMELERİNİN DÜZENLENMESİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR
Gayrimenkul satımına ilişkin mülk sahibi ile yapılacak sözleşme
Mülk sahibi gayrimenkulün satılması için müşteri bulması talebiyle başvurduğunda komisyoncu ve mülk sahibi arasında yapılacak olan sözleşmedir. Emlak komisyoncusu bu taleple gelen kişiden öncelikle mülk sahibi olduğunu kanıtlayacak tapu senedini ister , bir fotokopisini alır. Başvuran kişi mülk sahibinin vekili ise vekaletnamesinin aslını göstermesini ve bir fotokopisini vermesi istenir. Vekaletnamede özellikle gayrimenkulün pazarlanması için emlak komisyoncusu ile sözleşme yapma ve bu nedenle borçlanma yetkisinin olması gerekmektedir.
Sözleşme yapılırken matbu sözleşmede boş olarak bırakılmış olan mülk sahibine ilişkin kimlik ve adres bilgileri ile satılması istenen gayrimenkulün özelliklerine ilişkin kısımlar ile emlak komisyoncusuna ilişkin kısımlar eksiksiz olarak doldurulacaktır.
Sözleşmenin 1.maddesinde gayrimenkulün satış bedeli olarak gösterilen boşluk mutlaka doldurulacak ve gayrimenkul hangi bedelle satılmak isteniliyorsa o bedelle satılacaktır.
Sözleşmenin 6. Maddesinde akdin süresine ilişkin boşluk mutlaka doldurulacak ve böylece sözleşmenin süresi tayin edilecektir. Sözleşme süresi belirlenirken 7. md. Deki akdin bitiminden 15 gün öncesinden feshi ihbar maddesi de göz önüne alınarak sözleşme süresinin uzun tutulmasında fayda vardır. Çok kısa süreli akit yapılacaksa 7. Md. Deki feshi ihbar süresi de buna buna uygun olarak belirlenmelidir.
Gayrimenkul satın alınmasında alıcı ile yapılan sözleşme
İEKO tarafından hazırlanan matbu sözleşmede gayrimenkul almak için başvuran alıcı ile yapılacak sözleşmede kimlik ve adres bilgileri eksiksiz olarak doldurulacaktır. Ayrıca sözleşmeye eklenmesi istenilen hususlar da özel şartlar kısmında belirtilebilir.
Bu sözleşmede şu hususa dikkat edilmesi gerekmektedir : sözleşmenin altında yer alan ‘’gösterilen ve gezdirilen gayrimenkullerin adres ve istenilen satış bedelleri’’ bölümünün eksiksiz olarak doldurulması ve mutlaka alıcıya imzalatılması gerekmektedir. Emlak komisyoncusuna gayrimenkul almak üzere başvuran alıcıya gezdirilen ve gösterilen her gayrimenkulün adres ve satış fiyatları ile gezdirme tarihi yazılıp alıcıya imzalatılacaktır.Bu işlem her gezdirilen yer için tekrarlanacaktır. Sözleşmenin altındaki kısım kafi gelmediğinde sözleşmenin arkasına veya eklenecek bir kağıda yine aynı şekilde devam edilmesi gerekir.
Mülk Sahibi ile alıcı arasında gayrimenkulün satışına aracalık yapıldığına dair sözleşme :
Emlak komisyoncusu satışına aracılık ettiği gayrimenkule alıcı bulduğu taktirde yukarıda söz edilen her iki sözleşme yanında aracılık hizmetini tamamladıktan sonra alıcı ve satıcıyla iş bu sözleşmeyi yapması gerekir. Bu sözleşmeyi yapmanın amacı emlak komisyoncusunun pazarlanması istenen gayrimenkulle ilgili olarak aracılık hizmetini yaptığını ve alıcı ile satıcıyı karşılıklı olarak bir araya getirdiğini nihai olarak kanıtlamaktır.
Bu sözleşmeyi yine tarafların adres ve kimlik bilgileri ile gayrimenkulun özellikleri eksiksiz olarak doldurulacaktır.
Sözleşmenin ilk paragrafında gayrimenkulun en son anlaşılan satış bedeli yazılacaktır. Gayrimenkul , mülk sahibi ile yapılan sözleşmede gösterilen satış bedelinin altında veya üstünde pazarlanmış olabilir. Bu nedenle satıcı ve nihai alıcının anlaştığı gerçek satış bedelinin burada yazılması gerekir.
Komisyon paylaşım akdi :
Öncelikle tarafların kimlik ve adres bilgileri eksiksiz yazılacaktır. Bu sözleşme komisyoncular arasında karşılıklı olarak müşteri portföylerini değerlendirmek gayesiyle yapılabilir. Sözleşmeyi karşılıklı olarak yapan emlak komisyoncuları bu sözleşmenin dayanağını olan ve kendi müşterileriyle yaptıkları sözleşmenin bir örneğini (eklenen örnekler de karşılıklı olarak imzalanıp tasdik edilmek suretiyle) iş bu sözleşmeye ekleyeceklerdir. Aynı gayrimenkul için birden fazla müşteri bulunması halinde her müşteri için bu prosedür ayrı ayrı yerine getirilecektir.
Bu sözleşmeye istinaden karşılıklı iş yapan ve bir gayrimenkulun pazarlanmasını sağlayan emlak komisyoncuları bu işten elde edecek ücreti hangi oranlarda paylaşacaklarını sözleşmenin 3. Maddesinde görüldüğü üzere kararlaştırıp , bu maddeye ekleyeceklerdir. ( Taraflar sözleşmeye konu gayrimenkulun adres ve tapu bilgileri ile satış veya kira bedelini ayrıca özel şartlarda belirtebilirler )
Emlak komisyoncuları tüm sözleşmelerinin tarihinin yazılmış ve imzalanmış olmasına dikkat edeceklerdir
Kira Kontratı :
Emlak komisyoncuları bazen kiralanmasına aracılık ettikleri gayrimenkule ilişkin kira kontratını düzenlemektedirler. Bu halde dikkat edilmesi gereken bazı hususlara değinmekte fayda vardır.
Emlak komisyoncusu pazarladıkları gayrimenkulun kiracısı ve kiralayanı tarafından talep edilmesi halinde ve taraflara yardımcı olmak amacıyla kira kontratı tanzim ettiğinde bunu gerçek kiralayan ve gerçek kiracının imzalamasını sağlamalı.
Genelde matbu kontrat kullanıldığından bu kontratlardaki bilgiler eksiksiz doldurulmalıdır. Özellikle kira akdinin başlangıç tarihi ve kira bedeli ve dahi kira parasının ödenme günü açıkça yazılmalıdır. Kiralanan iş yeri ise kira parasının net veya brüt kararlaştırılmış olmasına göre kira bedeli yazılmalıdır. Net kira bedeli kararlaştırılmış ise kira bedeli bölümlerine açıkça net .....TL diye yazılmalıdır. Aksi taktirde kontratta yazılı bedel brüt kabul edilir ve kiracı tarafından bu bedel üzerinden vergiler kesilerek ödenir.
Kira kontratlarının özel şartları düzenlenirken tarafların istedikleri hususların yanında şunların da yazılmasında fayda vardır : Kira parasının elden mi , bankaya yatırılarak mı , yoksa konutta ödemeli posta yoluyla mı ödeneceği açıkça yazılmalıdır.
Kiraya verilen yerin üçüncü şahıslara devredilemeyeceği, ortak alınamayacağı mutlaka yazılmalıdır. Kiralayanın yazılı izni olmadan gayrimenkulde tadilat yapılamayacağı belirtilmeli.
Bir sonraki yıl için artış yapılmak isteniyor ise özel şartlarda mutlaka artış oranı belirtilmeli veya örneğin DİE veya İstanbul Ticaret Odasının yıllık tüketici (veya toptan eşya) endeksi denilerek oranın saptanılabilir olması sağlanmalıdır. Günüm koşullarına göre , rayiçe göre artış yapılacaktır ifadesinin bir hükmü yoktur.
Gayrimenkule ilişkin çevre temizlik vergisi vb. vergiler ile yakıt , elektrik,su bina aidatları vb. giderlerin kiracıya ait olduğu belirtilmelidir. Kira parası net belirlenmiş ise bu , hususunda özel şartlara yazılmasında fayda vardır.
Tahliye taahhüdü :
Tahliye taahhütlerinde dikkat edilmesi gerekli hususlardan birisi kira kontratının başlangıç tarihinden sonraki bir tarihte verilmiş olmasıdır. Kira kontratı ile aynı tarihte veya daha önceki tarihte verilmiş olan tahliye taahhüdü geçersizdir.
Tahliye taahhütlerinin mümkün olduğunca noterden düzenlenmesinde fayda vardır. Tahliye taahhüdü alınırken tahliye edilecek gayrimenkulun açık adresinin ve tahliye tarihinin yoruma meydan bırakmayacak şekilde ve net olarak yazılmasına dikkat etmek gerekir. ( Örneğin .........tarihli akidle kiralamış olduğum ........ adresindeki mecuru (evi veya iş yerini) .......... tarihinde tahliye edip , boş olarak kiralayan ....... a teslim edeceğimi taahhüt ederim. )
Tahliye taahhüdü noterden düzenlenmeyecek ise tamamen kiracının el yazısı ile yazdırılıp alınmasında ve tahliye taahhüdünün düzenleme tarihinin , tahliye edileceği tarihin , kiracının ad-soyadı ve imzasının , tahliye edilecek yerin adresinin vb. bulunması gereken tüm hususların yer almasına ve bunların tümünün kiracıya yazdırılmasında fayda vardır. (özellikle de düzenlenme ve tahliye tarihlerinin )
Gayrimenkulun kiralanmasına ilişkin kiraya verenle yapılacak sözleşme :
Kiraya veren , gayrimenkulüne kiracı bulması talebiyle başvurduğunda komisyoncu ve kiraya veren arasında yapılacak olan sözleşmedir. Emlak komisyoncusu bu taleple gelen kişiden öncelikle mülk sahibi olduğunu kanıtlayacak tapu senedini ister ve bir fotokopisini alır. Başvuran kişi mülk sahibinin vekili ise vekaletnamesinin aslını göstermesini ve bir fotokopisini vermesi istenir. Vekaletnamede özellikle gayrimenkulun pazarlanması için emlak komisyoncusu ile sözleşme yapma ve bu nedenle borçlanma yetkisinin olması gerekmektedir.
Sözleşme yapılırken matbu sözleşmede boş olarak bırakılmış olan kiraya verene ilişkin kimlik ve adres bilgileri ile satılması istenen gayrimenkulun özelliklerine ilişkin kısımlar ile emlak komisyoncusuna ilişkin kısımlar eksiksiz olarak doldurulacaktır.
Sözleşmenin 1. Maddesinde gayrimenkulun aylık kira bedeli olarak gösterilen boşluk mutlaka doldurulacak ; gayrimenkul hangi bedelle kiralanmak isteniyorsa o bedel yazılacaktır.
Sözleşmenin 6. Maddesinde akdin süresine ilişkin boşluk mutlaka doldurulacak ve böylece sözleşmenin süresi tayin edilecektir. Sözleşme süresi belirlenirken 7.md. deki akdin bitiminde 15 gün öncesinden feshi ihbar maddesi de göz önüne alınarak sözleşme süresinin uzun tutulmasında fayda vardır. Çok kısa süreli akit yapılacaksa 7.md. deki feshi ihbar süresi de buna uygun olarak belirlenmelidir.
Sözleşmede ayrıca yer alınmasını istenilen hususlar var ise bunlar özel şartlar kısmında ayrıca belirtilebilir. Örneğin komisyoncunun yapacağı masrafların mülk sahibine ait olacağı kararlaştırılmış ise bu husus özel şartlara yazılabilir.
Gayrimenkul satınalınmasında alıcı ile yapılan sözleşme :
İEKO tarafından hazırlanan matbu sözleşmede gayrimenkul almak için başvuran alıcı ile yapılacak sözleşmede kimlik ve adres bilgileri eksiksiz olarak doldurulacaktır. Ayrıca sözleşmeye eklenmesi istenilen hususlarda özel şartlar kısmında belirtilebilir.
Bu sözleşmede şu hususa dikkat edilmesi gerekmektedir : Sözleşmenin altında yer alan ‘’gösterilen ve gezdirilen gayrimenkullerin adres ve istenilen satış bedelleri ‘’ bölümünün eksiksiz olarak doldurulması ve mutlaka alıcıya imzalatılması gerekmektedir. Emlak komisyoncusuna gayrimenkul almak üzere başvuran alıcıya gezdirilen ve her gayrimenkulun adres ve satış fiyatları ile gezdirme tarihi yazılıp , alıcıya imzalatılacaktır. Bu işlem her gezdirilen yer için tekrarlanacaktır. Sözleşmenin altındaki kısım kafi gelmediğinde sözleşmenin arkasına veya eklenecek bir kağıda yine aynı şekilde devam edilmesi gerekir.
Kiralayan ve kiracı arasında gayrimenkulun kiralanmasına aracılık yapıldığına dair sözleşme :
Emlak komisyoncusu kiralanmasına aracılık ettiği gayrimenkule alıcı bulduğu taktirde yukarıda söz edilen her iki sözleşme yanında aracılık hizmetini tamamladıktan sonra kiracı ve kiralayan iş bu sözleşmeyi yapması gerekir. Bu sözleşmeyi yapmanın amacı emlak komisyoncusunun pazarlanması istenen gayrimenkulle ilgili olarak aracılık hizmetini yaptığını ve kiralayan ile kiracıyı karşılıklı olarak bir araya getirdiğini nihai olarak kanıtlamaktadır.
Bu sözleşmeyi yaparken yine tarafların adres ve kimlik bilgileri ile gayrimenkulun özellikleri eksiksiz olarak doldurulacaktır.
Sözleşmenin ilk paragrafında gayrimenkulun en son anlaşılan kira bedeli yazılacaktır. Gayrimenkul kiralayan ile yapılan sözleşmede gösterilen kira bedelinin altında veya üstünde pazarlamış olabilir. Bu nedenle kiralayan ve nihai kiracının anlaştığı kira bedelinin burada yazılması gerekir.
ÇEK
Çek Kayıtsız ve şartsız belirli bir bedelin ödenmesi için havale içermelidir. Ödenmesi gereken bedel rakamla ve yazıyla Çek üzerine yazılmalıdır. Tahrifat olmaksızın yazı ile rakam arasında farklılık varsa yazı ile belirtilen bedele itibar olunur. Tahrifat varsa ikisine de itibar olmaz. Çekte keşide tarihinin gösterilmesi zorunludur. Bu tarih çekin bankaya ibraz süresinin başlangıcıdır.
Çeklerde ibraz süresi ;
Çek keşide edildiği yerde ödenecek ise 10 gündür. Keşide edildiği yerden başka bir yere ödenecek ise bir ay içinde ibraz edilmelidir. ( Çekte ödeme yeri çekin verildiği bankadır.) Çekte bulunması gereken keşide yeri ile keşide tarihi açık şekilde yazılmalıdır. Çeki düzenleyen keşideci imza etmelidir. İmza yerine parmak izi veya mühür gibi işaretler konulmaz.
Gerçek kişilerin çek düzenlemek için özel bir ehliyete ihtiyaçları yoktur. Tüzel kişiler için örneğin limited şirketinde tüm ortakların müdür sıfatıyla ortaklığı idare ve temsil ederler. Bu durumda bir çekin düzenlenmesi için tüm ortakların bu çeki imza etmesi gerekir. Eğerki ortaklık sözleşmesinde şirketi temsil ve idareye ait özel yetki verdikleri ortaklar varsa bu kişiler şirket adına çek düzenleyebilir. Buda o kişilerin şirketi temsil ve idare ettiklerine dair imza sirkülerleri ile tespit edilebilir.
Çekler bir ödeme aracı olup , çeklerde vade olmaz ve görüldüğünde ödenmesi gerekir.
Kısacası çek ileri tarihle düzenlenmiş bile olsa çekteki tarihten önce bankaya ibraz edilmesi halinde çek ibraz günü ödenir. Banka tarafından işlem yapılması gerekir. Yine ‘’çek gününde muteberdir’’ kaydı geçersiz olup yazılmamış hükmündedir.
Çekte vade yazmaz. Eğer yazılmış ise bu vade yazılmamış hükmündedir. Çekler mutlaka ciro silsilesi içerisinde kullanılmalıdır. Yani çeki kullanırken veya alırken mutlaka cirolanarak kullanılmalı ve aldığınız kişinin cirosu olmalıdır. Ciro silsilesin de kopukluk varsa hamili çeki elinde bulunan kişi yetkili sayılmaz. Çizilmiş cirolar bu hususta yazılmamış sayılır. Çek hamili çeki çiro ettikten sonra devir ederken kendi cirosunu çizebilir.
SENET
Senetler üzerindeki boşluklar senet borçlusu tarafından tam ve eksiksiz ve kendi el yazısı ile doldurulmalı senet tutarı ve senetteki vade yazılmalı ve en önemli olanı ise senet borçlusunun imzalayacağı yere damga pulu yapıştırılarak senedin düzenleme tarihi yazılmalıdır. Senet borçlusu bir imzayı pul üzerine bir de açığa atmak üzere iki imza atmalıdır.
Senet üzerindeki boşluklarda borcun sebebi belirtilmelidir. Yani senet karşılığı olan borcun nedeni mal ise ‘’malen’’ senet bedeli karşılığı para ise ‘’nakten’’ yazılmalıdır.
Senetlerde vadesi belli ise vade tarihi yazılır. Vade yazılmayan senetler görüldüğünde ödenecek demektir.
Senet muhatabı yani alacaklısının tam isim ve ünvanı yazılmalıdır. Şahıs firmaları tüzel kişilik değildir. Bu nedenle bu firmaların ünvanları lehtar olarak yazılamaz. (örneğin sadece ‘’CAN EMLAK’’ geçerli değildir.) Tüzel kişiliğe sahip firmaların tam ünvanları yazılmalıdır.
Senetler emre havale niteliğinde olup hamiline düzenlenemez. Senetlerde protesto süresi vade takip eden iki iş günüdür. Senetler zaman aşımına gelince ; keşideciye karşı hak sahipleri tarafından açılacak bütün davalar ve yapılacak icra takipleri vadenin geldiği tarihten itibaren 3 yıl ve cirontolara karşı bu süre bir yıldır.
MEVZUATLAR
KDV KANUNU
DİPLOMATİK İSTİSNALAR
Katma Değer Vergisi Kanununun 15. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendi ile karşılıklı olmak kaydıyla yabancı devletlerin Türkiye'deki diplomatik temsilciliklerine, konsolosluklarına ve bunların diplomatik haklara sahip mensuplarına yapılan teslim ve hizmetler istisna kapsamına alınmıştır. Buna göre istisnadan, T.C.Hükümeti ile aralarındaki ayrıcalık ve bağışıklıklarına ilişkin maddeler içeren uluslararası anlaşmalar gereğince vergi muafiyeti tanınan uluslararası kuruluşlara ve karşılıklı olmak kaydıyla yabancı devletlerin Türkiye'deki diplomatik temsilcilikleri, konsoloslukları ile bunların diplomatik statüye haiz bulunan diplomatik misyon şefleri, diplomasi memurları, konsolosluklarda görevli misyon şefleri, meslekten konsolosluk memurları faydalanabileceklerdir. Yapılan teslimler arasında kiralama hizmetleri de yer almaktadır. Böyle olunca istisnadan yararlanacak olanlara yapılan kiralama işlemlerinde KDV uygulanmayacaktır.
Diplomatik İstisna Uygulanacak Ülkeler İle Mal ve Hizmetler:İstisna uygulanacak ülkeler ile istisna kapsamına girecek mal ve hizmetler Dışişleri ve Maliye Bakanlıklarınca müştereken belirlenecek ve Dışişleri Bakanlığı'nca, temsilciliklere istisnadan faydalanacakları mal ve hizmetleri gösteren bir belge verilecektir.
150 M2 DEN KÜÇÜK KONUT TESLİMLERİNDE KDV UYGULAMASI
2 Ocak 1998 tarihli ve 23218 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 97/10465 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile;- Net alanı 150 m² ye kadar konut teslimleri- Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,- Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m² ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri,için 1 Ocak 1998 tarihinden geçerli olmak üzere, katma
değer vergisi oranı % 1 olarak tespit edilmiştir.
KDV Genel Tebliği 9 ve 30 ‘da net alan ve faydalı alan tanımı yapılmıştır.
a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.
b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm. sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri; duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsazemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m² si; çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m² den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m² den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.
c)Plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda istisna, sadece konut olarak kullanılacak olan bölümlere uygulanacaktır.
EMLAK VERGİSİ KANUNU
Bina tabiri :Madde 2 - Bu kanundaki bina tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatınhepsini kapsar.Bu kanunun uygulanmasında Vergi Usul Kanununda yazılı bina mütemmimleri de bina ile birlikte nazara alınır.
Yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz.
İSTİSNA
Bakanlar Kurulu, Türkiye sınırları içinde tek meskeni olup gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıklardan ibaret bulunanların veya bunlardan kendileri üzerine kayıtlı meskeni olmayanların, anılan kurumlardan aylık almayan ve herhangi bir geliri de bulunmayan eşlerinin aynı nitelikteki meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir. Bu
hüküm, yukarıda belirtilenlerin, tek meskene hisseyle sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım ile şehitlerin dul ve yetimlerine ve gazilere
ait tek meskenleri hakkında da uygulanır. Muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz.
Bina vergisi mükellefiyeti;
a) 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu, aynı maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı halde ise bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,
b) Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işlemininyapıldığı tarihi,
c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi, Takip eden bütçe yılından itibaren başlar.
Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vukubulduğu tarihi takibeden taksitten itibaren sona erer.
Verginin tarh ve tahakkuku :
Bina vergisi, ilgili belediye tarafından;
a) Dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında,
b) 33 üncü maddenin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerle bildirim verilmesi icabeden hallerde, vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın Ocak ayı içinde, vergi değerini tadil eden sebep yılın son üç ayı içinde vuku bulmuş ve bildirim, vergi değerini tadil eden sebebin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılda verilmiş ise bildirimin verildiği tarihte,
c) 33 üncü maddenin (8) numaralı fıkrasında yazılı hallerde, takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında,29 uncu maddeye göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur. Bildirim posta ile gönderilmiş ise vergi, bildirim verme süresinin son gününü takip eden yedi gün içinde tarh olunur. Bu suretle tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk
etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir.Yapılan tarh ve tahakkuku takip eden yıllarda, 29 uncu maddeye göre tespit edilen vergi
değeri üzerinden hesaplanan bina vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır.
Bildirim verme ve süresi: Madde 23 - Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden nedenlerin bulunması halinde (geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması hali dahil) emlâk vergisi bildirimi verilmesi zorunludur. Devlete ait arazi için bildirim verilmez.
Bildirimler;
a) Yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde,
b) Bu Kanunun 33 üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde, değişikliğin vuku
bulduğu bütçe yılı içerisinde, Emlâkın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir.Yukarıdaki fıkralarda yazılı haller bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulduğu takdirde bildirim, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde verilir.
Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek imzalı bir bildirim verebilecekleri gibi, münferiden de bildirim verebilirler.
Vergi değeri;
a) Arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya
parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre,
b) Binalar için, Maliye ve Bayındırlık ve İskan bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaatmaliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle, Hesaplanan bedeldir.Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur.
HARÇLAR KANUNU
Tapu ve kadastro harcı, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerlerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.Mü | | | |
